两年多来，在标准普尔/CoreLogicCase-Shiller房价指数中，凤凰城的房价上涨速度超过了任何其他城市。根据凤凰城MLS的数据，凤凰城都会区的单户住宅中位价在2021年增加了100,000美元，并在2022年继续疯狂快速上涨。
#1房价飞涨的原因
几乎每个人都同意，凤凰城和美国房价飞涨的罪魁祸首是待售房屋数量极少。我们不同意的是导致待售房屋供应量低的原因。
在2019年底(新冠疫情之前)，凤凰城都会区有9,700套单户住宅待售。到2021年底，凤凰城MLS仅售出4,500套单户住宅。
房地产行业喜欢说，唯一的解决方案是未来建造更多的房子。他们不言而喻的一点是，我们无法阻止今天的房价飙升。
房地产行业不会告诉你的事情
该行业方便地忽略了供应等式的另一部分：售出房屋的数量。待售房屋数量等于待售房屋数量减去已售房屋数量。(很少有房屋被撤出市场未售出。)
今天的待售房屋供应量如此之低，因为投资者购买了太多房屋，以至于他们减少了待售房屋的供应。从数学上讲，当投资者购买更多房屋时，待售房屋就会减少。
让我们将2021年与大流行前的最后一年2019年进行比较。到2021年底，凤凰城MLS的待售单户住宅数量比2019年底减少了5,200套。但在2021年，投资者购买的单户住宅数量增加了5,900套比2019年。
如果投资者在2021年购买的房屋数量与2019年相同，那么到2021年底，待售房屋数量将上升到新冠疫情之前的水平，而房价中值涨幅的规模将消失降至Covid之前的水平。
更高的房东购买导致房价飙升
在该国最热门的房地产市场凤凰城，到2021年底，待售单户住宅的供应量将恢复到Covid之前的水平——除了投资者在2021年购买的房屋比以前多得多.
投资者购买的房屋数量是2019年的两倍多。然而，与2019年相比，2021年实际购买的房屋数量减少了。
为什么房东在2021年买了这么多房子?原因有很多，包括短租的兴起，使得凤凰城的住房供应中成千上万的房屋被转移到凤凰城的住宿供应中。
一个全国性的、长期的、系统性的原因是房地产投资者获得了住家业主无法获得的巨额税收减免。由于这些税收减免，房东自然会购买更多房屋。
这些政府激励措施也使房地产繁荣(和萧条)比政府基本上不付钱给房东购买单户住宅的情况要大得多。
由于这些税收减免，我们有更多的投资者拥有的房屋开始。然后，当市场变热时，与我们没有这些税收优惠的情况相比，更多的投资者会加入并购买。由于这些税收减免，房价上涨得更多。
为什么需求增加会使房价上涨如此之多
用经济学术语来说，对于单户住宅来说，供给的价格弹性和需求的价格弹性都非常缺乏弹性。这意味着房价对需求的意外增长非常敏感。
当房屋销售数量因任何原因而上涨时，房价会异常大幅度地上涨，因为房屋供应需要很长时间才能增加到足以与销售增长相匹配。
此外，对单户住宅的需求也非常缺乏弹性，这意味着这些更高的价格并不会大大减少房屋的销售数量。价格必须大幅上涨才能减少销售额。
总之，这两种极端的非弹性意味着房屋需求的小幅增长可能导致房价上涨，这似乎完全不成比例。也就是说，相对于其他商品，对房屋的需求增加会导致价格极度上涨。
还有更多。因为房屋对居住的房主来说部分是一种投资品，而对房东来说是100%的投资品，所以房价更像是股票价格，而不是消费品价格。与股票一样，价格快速上涨会导致乐观的买家购买预期价格会更高的产品。不幸的是，最乐观的买家为股票和房屋定价。
快速上涨的房价使购买房屋对那些动量交易者更具吸引力，从而导致房价在反馈循环中进一步上涨。此外，如果你从给定数量的钱开始，你可以借更多的钱来买房子，而不是买股票。这使得房价在火爆的市场中上涨得更快。
增加待售房屋供应的最快方法
解决凤凰城和美国待售房屋供应量低的一个快速解决方案是公平竞争，并停止向房东提供任何住家业主无法获得的税收减免。让每个人都可以对一所房子减税，如果他们拥有并居住在其中，但仅此而已-与他们将来购买的任何其他单户住宅或公寓无关的税收减免。然后看看美国房价在好景和坏景中变得不那么疯狂。
从经济上讲，如果我们在一年前就这样做了，美国现在就可以很好地恢复到正常的供应水平，此外，我们将大大减少未来房地产繁荣和萧条的规模。家庭更大的经济稳定性将在未来创造更大的经济增长——政府无需自付费用。房屋拥有率也会增加——政府无需自付费用。
我们有很多其他的经济手段可以用来稳定美国的住房供应和价格——如果需要的话——但首先，政府至少应该停止通过巨额的房东税收减免让事情变得更糟。
这是一个疯狂的例子。去年，凤凰城的典型房子升值了100,000美元，但是，如果它是由房东拥有的，我们的天才政府会假装房子贬值，并为假想的贬值给房东减税!难怪投资者几十年来一直在购买越来越多的单户住宅，而美国的房价也变得越来越不稳定。
